Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, les établissements bancaires effectuent un examen scrupuleux de chaque dossier avant de prendre une décision. Cet examen leur permet notamment d’évaluer la capacité d’emprunt et de remboursement des aspirants acheteurs.
Crédit immobilier, quels sont les éléments étudiés par votre banquier ?-iStock-seb_ra
Le taux d’endettement
Lors de l’examen d’un dossier de demande de prêt, la banque calcule dans un premier lieu le taux d’endettement des demandeurs, soit leurs charges rapportées à leurs ressources financières. En France, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % dans le cadre d’un achat immobilier.
L’étude des revenus
L’un des éléments essentiels du dossier de prêt est la situation professionnelle du ou des emprunteurs. L’établissement bancaire examine donc la nature et la pérennité des revenus afin de s’assurer de la capacité de remboursement des futurs acheteurs. L’ancienneté au sein d’une entreprise, validée par un contrat de travail, ainsi que les bulletins de paie et derniers avis d’imposition permettent à la banque d’évaluer la régularité des revenus. En cas de revenus discontinus, l’établissement bancaire effectue une moyenne sur les revenus perçus. La nature des revenus est également passée à la loupe. Des revenus sous forme d’aides perçues sur une période définie peuvent en effet dévaloriser un dossier dans la mesure où leur arrêt déséquilibre les finances de l’emprunteur. En revanche, des revenus sous forme de rentes peuvent valoriser un dossier.
Le « credit scoring »
En parallèle de l'étude des revenus, la banque analyse la note attribuée à chaque emprunteur d'après un ensemble de critères qualitatifs. Cette note est attribuée après évaluation globale du dossier. Elle tient compte de plusieurs critères, comme les revenus, l’apport personnel, la situation familiale ou encore le comportement financier. Le scoring permet à l’établissement d’apprécier le niveau de risque qu’il prend en acceptant le financement du projet. Le système de notation est propre à chaque établissement bancaire.
Le comportement financier
Les garanties bancaires, comme l’apport personnel ou l’épargne, sont également examinées par les banques au moment d’une demande de prêt. Une bonne gestion globale des actifs et de l’épargne atteste d’un comportement financier sain et diminue le risque de non-remboursement.
La pertinence du projet
Enfin, certains établissements financiers vont évaluer la pertinence du projet immobilier. La localisation géographique du bien convoité ainsi que ses spécificités techniques peuvent alors entrer en ligne de compte. En cas de doute, la banque peut en effet demander une évaluation du bien par un expert indépendant afin de s’assurer qu’il n’est pas surévalué. Par ailleurs, dans le cadre d’un rachat de crédit, les établissements bancaires peuvent faire appel à des estimations d’agents immobiliers ou encore demander des avis de valeur notariée.
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